De berichten van de laatste weken over een heropleving van de huizenprijzen waren behoorlijk opgefokt:
DePers: "De woningmarkt trekt licht aan, zegt de NVM. Nee hoor, de cijfers van de makelaars zijn onbetrouwbaar en opportunistisch, zeggen banken en Vereniging Eigen Huis."
Huizenmarkt-zeepbel: "Vrijwel alle deskundigen zijn het er inmiddels over eens dat woningprijzen naar beneden gaan, maar de meningen zijn behoorlijk verdeeld over hoe lang de reeds ingezette daling zal gaan duren en hoe fors de daling zal zijn. Naar de mening van Maartje Martens zijn er duidelijke indicaties voor een langdurige en ernstige stagnatie van de koopwoningmarkt en voor een flinke daling van de woningprijzen. Een belangrijk deel van de indicaties is te vinden in een tot nog toe geheel onderbelicht aspect, namelijk de structuur van de koopwoningmarkt.
Stagnatie, terugval, impasse zijn begrippen die gebruikt worden voor de Nederlandse koopwoningmarkt sinds het najaar van 2008. In een brandbrief aan de regering vragen vrijwel alle betrokken marktpartijen om maatregelen. Deze analyse liegt er niet om: met name in de woningbouwproductie gaan harde klappen vallen. Van de geplande 85.000 woningen zullen er in 2009 hooguit 40.000 gerealiseerd worden en deze teruggang wordt vrijwel geheel toegeschreven aan de koopsector. In november zijn 40% minder woningen verkocht dan een jaar daarvoor en het aantal bezichtigingen is zelfs met 75% gedaald.
Onlangs voorspelde bouwondernemer Bert Verwelius in Quote 500 van december 2008 een daling van woningprijzen met 30%, hetzelfde percentage als het IMF al voorzag in april 2008.
In dit artikel wil ik de stelling onderbouwen dat er duidelijke indicaties zijn voor een langdurige en ernstige stagnatie van de koopwoningmarkt en voor een flinke daling van de woningprijzen. De verklaring hiervoor is niet enkel de kredietcrisis, maar ligt voor een belangrijk deel in een tot nog toe geheel onderbelicht aspect, namelijk de structuur van koopwoningmarkt zelf die de afgelopen dertig jaar gebaseerd was op huisprijsinflatie en doorstroming.
De vraag is hoe groot de zeepbel dit keer zal zijn. Interessant is in dit verband een vergelijking van de ontwikkeling van huisprijzen en inkomen sinds 1965 die is gemaakt door Dick Vos van Redevco. In deze berekening wordt het scenario van de woningmarktcrisis van 1978-1983 geprojecteerd op de huidige zeepbel in de koopwoningmarkt. Op basis hiervan voorziet hij een prijsdaling van 42% over de komende vijf jaar. Deze mijns inziens niet onrealistische voorspelling overtreft eerder genoemde schattingen van het IMF en bouwondernemer Verwelius. Hoe dan ook, een forse neerwaartse bijstelling van woningprijzen in de komende jaren lijkt zeer waarschijnlijk. Even als dertig jaar geleden kan het jaren duren voordat een nieuwe balans gevonden is op de koopwoningmarkt.
Dalende woningprijzen beschouw ik niet als een negatieve ontwikkeling daar koopwoningen al jaren steeds minder in het bereik kwamen voor de meeste huishoudens en (te) hoge hypotheeklasten veel eigenaar-bewoners in een wurggreep houden. De vraag is eerder hoe een prijsaanpassing en een nieuw evenwicht op de woningmarkt gerealiseerd kunnen worden. Om hiermee een begin te maken is het allereerst van belang te accepteren dat een koopwoningmarkt gebaseerd op doorstroming heeft opgehouden te bestaan – in ieder geval in de omvang en snelheid van de afgelopen decennia. Maatregelen die de doorstroming op gang zouden kunnen helpen, zoals een verlaging van de overdrachtsbelasting, zullen niet helpen het tij te keren."
Wie had het in de ROVB vergaderingen van Zuidoost steeds over 'doorstroming'? Juist, mevrouw Verdonk. Mevrouw Verdonk wil zo graag met blokken spelen en Zuidoost opstoten in de vaart der volkeren. Navigare necesse est, vivere non est necesse. Of anders gezegd: bouwen is noodzakelijk, wonen is niet noodzakelijk.
